Betriebskosten von Mietwohnungen: Wirtschaftlichkeitsgebot

Betriebskosten sind zweite Miete

Im Laufe der letzten Jahre haben sich die Betriebskosten zu einer zweiten Miete entwickelt. Sowohl Mieter wie auch Vermieter und deren Hausverwaltung haben ein Interesse daran die Nebenkosten gering zu halten. Das Interesse des Mieters erklärt sich von selbst; er kann dadurch bares Geld sparen. Aber auch der Vermieter einer Immobilie hat ein Interesse darin wirtschaftlich zu handeln und ein Auge auf die Nebenkosten zu haben. Die Nebenkosten selbst sind durchlaufende Gelder, an welchen der Vermieter keinen Gewinn erzielt. Hohe Nebenkosten bringen dem Vermieter somit keine Vorteile, jedoch den folgenden gravierenden Nachteil: Eine Wohnung mit hohen Nebenkosten ist schlecht zu vermieten.  Es drohen Leerstände und damit Einnahmeausfälle.

Was ist unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu verstehen? 

Unter dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit versteht man die Pflicht des Vermieters, bei Handlungen welche Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten haben,  auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.  Einfach ausgedrückt: Würde ich als Vermieter diese Kosten auch dann veranlassen, wenn ich die Kosten auch selbst tragen müsste?

Gibt es eine Verpflichtung zum Gebot der Wirtschaftlichkeit?

Ja! Der Gesetzgeber hat im § 556 (3) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) normiert:

„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.“

Gilt nun „Geiz ist Geil“ bei der Beauftragung?

Nein! Vermieter oder deren Hausverwaltung müssen nicht den billigsten Anbieter wählen. Es gilt das wirtschaftlich günstigste Angebot auszuwählen. Dabei spielen z.B. Faktoren wie die Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit eine Rolle.

Ein Beispiel: Es wird ein Hausmeistervertrag vergeben. Zwei Angebote liegen vor. Anbieter A ist der billigste, hat jedoch keine Referenzen und das Unternehmen erst gegründet. Anbieter B bietet marktüblich, aber teurer wie A an. Er verfügt jedoch über gute Referenzen und über einen guten Ruf in der Region.

Die Vergabe an den Anbieter B ist zulässig. Die Vergabe ist wirtschaftlich, da sachliche Gründe für die Entscheidung der Beauftragung sprechen.

Was ist nun „un“wirtschaftlich?

Eine gute Frage.  Die pauschale Behauptung eines Mieters die Nebenkosten wären zu hoch („….bei anderen Häusern ist alles billiger …“) hat keine Beweiskraft. Aber wie steht es mit dem Vergleich der Nebenkosten mittels eines Betriebskostenspiegels aus? Auch dieser Nachweis ist nicht maßgeblich. So die höchstrichterliche  Entscheidung des BGH (BGH, 06.07.2011, Az. VIII ZR 340/10).

Ein Mieter muss im Einzelfall beweisen dass der Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit in einer Position der Betriebskostenabrechnung verstoßen hat und sachlichen Gründe für die Beauftragung des beauftragten Anbieters widerlegen.  Kann er das nicht, gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit  als nicht verletzt.