Schnee und Eis. Was müssen Eigentümer von Immobilien beachten?

Weihnachten und eine von Schnee bedeckte Landschaft. Ein Traum!

In der Realität gibt es Schnee und Eis allerdings auch zu anderen (ungünstigeren) Zeiten im Winter. Und mit dem damit verbundene Aufwand und Ärger wandelt sich der Traum schnell in einen Alptraum für Immobilienbesitzer.

Bei einem Einfamilienhaus ist die Frage, wer für den Räumdienst zuständig ist schnell geklärt. Da verbleibt meist die Aufgabe in der Familie. Anders sieht es aber aus, wenn man Eigentümer eines Miethauses oder einer Eigentumswohnung ist.

Wessen Aufgabe ist die Räumung bei Schnee und Eis?

Die Kommunen haben diese Pflicht der Verkehrssicherung meist durch Satzung auf die Eigentümer der anliegenden Grundstücke übertragen. Ungeachtet der Notwendigkeit Zugänge zum Gebäude zu räumen besteht auch eine Verpflichtung angrenzende öffentliche Gehwäge zu räumen. Genaueres ergibt sich aus einem Blick in die entsprechende Satzung der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.

Die Verkehrssicherungspflicht obliegt also dem Eigentümer einen Immobilie oder im Falle einer Eigentümergemeinschaft den Wohnungseigentümern. Diese können diese Pflicht jedoch übertragen (z.B. Hausmeister, gewerblicher Hausmeisterservice, Mieter), die Überwachungspflicht verbleibt jedoch bei den Eigentümern.

Umfang der Räum- und Streupflicht

Zwei Fußgänger sollten problemlos aneinander vorbei gehen können. Es reicht also nicht aus „Schneeschaufelbreit“ zu räumen. Eine Breite von ca. 1,2 m sollten bei frequentierten Gehwegen geräumt sein, bei weniger genutzten Wegen reicht auch eine Breite von 50 cm aus (OLG Frankfurt, 22.08.2001 – 23 U195/00).

Zeitlich sind die Gehwege zu den allgemeinen Betriebszeiten, also werktags von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr, an Sonntagen und Feiertagen ab 9.00 Uhr von Schnee und Eis freizuhalten (BGH, 20.11.1984, VI ZR 163/83).

Wie sieht es aber bei anhaltenden Schneefällen aus? Der BGH hat hier entschieden, dass es ausreichend ist die Streu- und Räumpflicht wieder aufzunehmen, wenn die Witterungsverhältnisse dies nicht sinnlos machen (BGH, 27.11.1984, VI ZR 49/83).

Vorsicht ist geboten bei der Frage ob mit Salz oder Granulat gestreut werden soll. Viele Kommunen erlauben die Verwendung von Streusalz nicht. Wägen Sie hier ab. Viele Gerichte sehen bei starkem Glatteis im Schadensfall die Verwendung von Granulat – ungeachtet der Satzung der Kommune – als nicht ausreichend an.

Praxis des Winterdienstes

• Sicher Sie sich ab! Eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer ist ein absolutes MUSS! Die Kosten der Versicherung sind auf die Mieter als Betriebskosten umlegbar. Bei Eigentümergemeinschaften ist diese Versicherung in der Teilungserklärung meist vorgeschrieben.

• Regeln Sie den Winterdienst! Auch wenn Sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen haben  besteht dennoch weiterhin Ihre Verpflichtung der Verkehrssicherungspflicht nachzukommen. Sie müssen eine entsprechende praxistaugliche Regelung getroffen und dokumentiert haben.

• Vermeiden Sie Risiken:  Sollen die Bewohner räumen? Welche Regelung haben Sie bei einem Leerstand getroffen? Um solchen Unwägbarkeiten vorzubeugen hat sich die Beauftragung eines gewerblichen Hausmeisterservices bewährt. Dieser sollte Ihnen seine eigene Haftpflichtversicherung nachweisen. Auch diese Kosten sind auf die Mieter umlegbar. Urlaubs- und Vertretungsregelungen sind nicht mehr Ihr Problem. Es verbleibt jedoch Ihre Überwachungspflicht. Bei erkennbaren Problemen müssen Sie handeln.

Was kann passieren?

Im Schadensfall drohen Klagen auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Auch möglich ist eine Anzeige wegen fahrlässiger Körperverletzung.

Mit einer ordnungsgemäßen Regelung des Umfangs und der Zuständigkeiten des Winterdienstes und dem Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht können Sie Unfälle vermeiden oder zumindest deren mögliche finanzielle Auswirkungen.

Grenzen der Streu- und Räumpflicht

Es wird naturbedingt unmöglich sein dauerhaft sämtliche angrenzende öffentliche Gehwege  und im Grundstück verlaufende Wege und Treppen vollständig von Schnee und Eis freizuhalten.

Ist dies aber notwendig?

Streupflicht bedeutet konkret Gehwege und Treppen so zu räumen und zu streuen dass diese bei entsprechender Aufmerksamkeit gefahrlos benutzt werden können. (BGH, VI ZR 75/98; OLG Oldenburg, 12 U 80/97).  Wer diese notwendige Aufmerksamkeit  nicht verwendet oder sich trotz erkennbarer Gefahr mutwillig Risiken aussetzt hat auch seinen Schaden selbst zu tragen  (OLG Hamm, 9 U 217/97).

Letztlich ist auch hier – wie so oft im Leben – der gesunde Menschenverstand gefordert. Sei es als Verkehrsteilnehmen oder als Immobilienbesitzer.

Eine Information Ihrer Hausverwaltung!